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農地転用を行いたい場合、許可を出すのは、都道府県知事、または農林水産大臣が指定した市町村の長ですが、申請自体を出すのは、市町村の窓口で設けられている農業委員会（農政課、農林課等）に提出します。

農地はたとえ自分の土地でも勝手に売ったり、埋め立てて家を建てたりしてはいけません。その前に農地転用という手続きをとる必要がありますし、申請をしたとしても認められないことも多々あります。この農地転用の話をするときに、まずは「”農地”とはなにか？」ということを理解しておく必要があります。

農地とは？

日本の農業生産の基盤である農地を守るための法律、農地法では、農地は次のように定義されています。

農地とは、耕作の目的に供される土地をいう。

農地法関係事務に係る処理基準について（抜粋）

さらに、

「耕作の目的に供される土地」には、現に耕作されている土地のほか、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地（休耕地、不耕作地等）も含まれる。

農地法関係事務に係る処理基準について（抜粋）

と記載されており、この定義で行くと、例えば、現時点では誰も耕作をしていなくとも、いつでも耕作が始めれる状態ほどには管理されている土地であれば、農地と判断されることになります。逆に不動産登記簿（全部事項証明書）で、地目が「田」「畑」「牧草地」と書かれているものが農地に分類されるのですが、実際にはまったく農地の形を伴っていなければ農地とは判断されません。これを、「現況主義」と呼び、現在、農地判断はこちらの主義を採用しています。（農林水産省「農地法関係事務に係る処理基準」から）

国として守るべきはあくまで農業生産なので、現況が農地であることが必要であり、だからこそ、その農地に関しては、勝手に売ったり、買ったり、埋め立てて建物を立てたりして農業ができないようになることを阻止するために、農地転用という手続きで、農地以外にしてもかまわないかどうかを決めているということです。

農地転用の種類

農地転用には、大きく分けて法律条数をそのまま引用した以下3種類があります。

農地転用 種類	転用内容
3条	所有者のみを移転する、質権、賃借権等を設定する場合
4条	農地を農地以外にする場合（所有者は変わらず）
5条	農地を農地以外にする場合かつ所有者を移転、質権、賃借権等を設定する場合

さらに、その土地が都市計画法上のどういう地区かによって、許可なのか届出なのかが変わります。

• 市街化調整区域（※）の場合→許可
• 市街化区域の場合→届出

届出の場合は、基本的に行政側からの諾否の応答はありませんので、書類に不備がなく受理されれば、それで完了となります。あとは通常の不動産手続きに進めれます。

農地区分について

先ほどお伝えしたのは、あくまで都市計画法上の区分です。農地の場合、それとは別の法律で作られた区分があります。この区分によって、農地転用が許可されるかどうか、またどういう各区分でどういう状況であれば許可されるかどうか、がわかれます。

農地法と農振法

農地に関しては、農地法と農振法（農業振興地域の整備に関する法律）という2つの法律が大きく関係していきます。各法律の目的を非常に簡単にお伝えすると、

• 農地法
  「農地そのものを守ること」「耕作者（とその権利）を守ること」
• 農振法（農業振興地域の整備に関する法律）
  「農業の振興を図る地域を設定し」、「必要な施策を計画的に推進するための措置を講ずること」

とされています。いずれの場合も、大きな目的は、農業生産の増大とそれによって国民の食料の安定供給の確保することですが、農地法の場合は、農地や耕作者単体で守るための決めごとであるのに対して、農振法は農地を群として具体的な施策として守るための決めごとであるということで、それぞれの担う役割が少し違うということがいえると思います。この二つの法律で設定されている区分が以下になります。

①農用地区域内農地（青地）

長期に渡り総合的に農業振興を図る地域として、都道府県が指定し、該当市町村がその整備計画を立てている地域です。この地域の農地は、農地転用は原則不許可となります。やむを得ない理由があり農地転用を申し出る場合でも、まずこの農業振興地域から除外してもらう手続きから始める必要があります。ちなみに、この農業振興地域の中でも農用地区域外農地（通称”白地”）と呼ばれる農地もありますが、こちらは農振除外手続きを踏む必要はありませんが、別途次以降の農地設定がされている場合によっては、農地転用の難易度があがります。

②甲種農地

市街化調整区域内にあり、集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地として政令で定める、①以外の農地をいいます。公共投資を過去8年以内にされた農地で、10ha以上のものに設定されています。こちらも農地転用は原則不許可となります。

③第1種農地

同じく10ha以上の集団農地で、非常に生産能力の高い農地として把握されており、土地改良事業として公共投資の対象となっている農地をいいます。こちらも農地転用は原則不許可となります。

④第2種農地

土地改良事業の対象にはなっていない、小集団の比較的生産能力の低い農地をいいます。現時点では市街化調整区域ですが、将来的には市街化区域に発展する可能性がある区域の農地と認識されています。こちらは、次に案内する第3種農地で立地が困難な場合のみ農地転用は許可となります。

⑤第3種農地

ある程度都市的整備がされた、あるいは市街地の区域内にある農地をいいます。具体的には、公共施設（市役所などのみならず教育施設や医療施設）が複数あることや宅地群とよべるエリアの中にある農地などです。この地域は農地が小規模であることや、すでに市街化が進んでいることが施設等から見えることから、農地転用は原則許可となります。

以上が農地区分ではありますが、実は農地転用の申請はこの区分だけに対応すればいいわけではありません。

その他要確認、対応事項

地域計画

「農業経営基盤強化促進法」という法律改正により、高齢化や担い手不足等で農地の適正活用が危ぶまれる状況から将来にわたって農業を守るため、関係者の話し合いに基づき各市町村で10年先の地域の農業の絵とそれを実現するための計画を作る「地域計画」が策定されることが義務となりました。該当の農地がこの地域計画の対象地域である場合には、まずこの地域計画の対象から外してもらう（地域計画の変更）という申出をしなければなりません。

• スケジュール

この変更申出は、随時受付しているものの、地域計画の変更自体が年に数回しかされていないため、事前に日程が決められているので、早ければ数か月、タイミングが悪ければ半年や1年先となることなどもありえます。例えば堺市では、令和8年は以下2回しか実施されませんので（しかも上半期のみ）、それぞれの締切日までに変更申出書を提出しなければなりません。

• 提出先

提出先は、各市町村により名前は違いますが、堺市の場合「農政部農水産課」となっています。これは、農地転用の提出先である「農業委員会事務局」とは別の課となりますので、それぞれに調整しながら進める必要があります。

開発許可

500㎡（堺市の場合）以上の農地を露天資材置場や露天駐車場、つまり建物を伴わないものに転用する場合は、「開発行為に該当しない旨の証明」をもらう必要があります。建物を建てる場合ですと、建設会社や建築事務所、工務店などの専門家が関わりますので、専門家の方がこういった開発行為の許可をとります。ですが、建物を伴わない場合はそういった専門家が間には入らないことがほとんどのため、農地転用の流れで行う必要があります。開発行為ではないのならいらないのでは？と思われるかもしれませんが、行政からなんらかの許可を取る際、この”ないこと証明”が提出書類に入っていることはよくあることです。

• スケジュール

こちらは、証明をもらうだけなので、それほど時間はかかりませんが、土地の現況図や土地利用計画図、造成計画や排水計画など農地転用のための書類がほぼ必要です。よって農業委員会への相談をしながらある程度進行が見えてきたタイミングで同時並行で依頼を出せばいいでしょう。

• 証明依頼先

市町村によって名前は変わりますが、堺市の場合は、「建築都市局開発調整部宅地安全課」です。市町村名＋開発許可で該当課が出てきますが、農地転用の流れの場合は農業員会事務局でも教えてもらえます。

盛土規制法にともなう許可

令和3年に静岡県熱海市で起こった大規模な土石流被害を受けて、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）が施行されました。500㎡を超える土地や、一定の基準を超える切土盛土等を行う場合に、事前に都道府県知事等の許可を取る必要があります。もしこの許可を取らずに造成を行った場合、最大で3年以下の懲役、1,000万円以下の（個人）罰金、さらに法人重科3億円以下という両罰規定まで科される刑罰が設定された非常に厳しい法律です。

• 対象の規制区域

法制上は”市町村で指定された規制区域”とされています。市町村のHPで確認できますが、多くの市町村で「全域」とされているのが見受けられます。よほどのイレギュラーな土地でない限りは規制対象エリアだととらえておいた方がよいでしょう。

• スケジュール

こちらは農地転用で必要な書類に加え、住民への工事周知方法の報告、申請者の資力証明、工事施工者の能力証明などが必要です。この法律の趣旨が、安全管理の徹底ですので、これに加えて擁壁の構造図や背面図、各種計算書など、まさに開発行為の許可に匹敵するような専門的な書類が必要になります。堺市の場合、申請から許可までの必要日数等は開示されていませんが、数か月単位ではかかる可能性があると考えてこちらも農地転用の書類準備と並行して行う必要があります。

• 申請先

宅地造成に関することですので、開発行為と同じ、堺市であれば「建築都市局開発調整部宅地安全課」です。

まとめ

以上、一言で農地転用といっても、届出用紙一枚で終わるものもあれば、開発行為の対応が必要であったり、その広さや立地状況によって対応することは大きく異なります。さらに、しつこいほど”堺市の場合”とお伝えしたように、市町村によって必要な様式や申請手順が大きく違うのもこの農地転用の性格の一つと言えます。農地転用の必要が出てきたときは、まずはできるだけ早く市町村の農業委員会まで相談するようにしましょう。

農地転用のポイントは、事前調査とスケジュールの設計です。農地を相続したが自分では農業をするつもりがない、どう対応していいかわからない、などの個人の方のご相談はもちろん、手狭になった本社の拡張として、新しく郊外に土地を購入し、資材置場を作りたい、自社車両の駐車場にしたいが対象の土地が農地であるなどの事業者様のご相談まで、ぜひ当事務所までご相談ください。事前調査から最終許可申請手続きまで丁寧に対応させていただきます。